Más de 8,6 millones de viviendas españolas deberían superar el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) en 2018, una inspección de carácter obligatoria para los inmuebles con más de cincuenta años -en algunas CCAA y ayuntamientos es incluso a partir de 30 años- que examina, entre otros aspectos, su estado de conservación, su grado de eficiencia energética y sus condiciones de accesibilidad.
Así lo recoge el informe Tu Edificio en Forma, realizado por Mutua de Propietarios y el COAATIEMU (Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de la Región de Murcia), que analiza el estado de los 25,2 millones de viviendas existente que forman el parque inmobiliario español, para identificar las principales operaciones de mantenimiento que deben realizarse en un edificio, acorde a su antigüedad.
“Es necesario concienciar a los propietarios y usuarios de viviendas de que deben realizar las inspecciones, operaciones y preventivas de mantenimiento, de sustitución y de adecuación necesarias en sus edificios que garanticen su seguridad”, afirma Marta Campos, responsable de Siniestros de Mutua de Propietarios.
De acuerdo con el Análisis, los edificios construidos entre 1900 y 1955, período caracterizado por desarrollo inmobiliario lento al que pertenecen el 17% de las viviendas construidas, “éstas podrían sufrir daños en las estructuras de madera de cubierta por pudriciones debido a la filtración de humedad o por ataque de carcoma que también podría afectar a las vigas de madera de los forjados”, explica Antonio Mármol Ortuño, Presidente del COAATIEMU.
El desarrollo inmobiliario de la década de los años 60 y 70 unido a una ejecución menos cuidada consecuencia de una construcción acelerada, favorece la aparición de grietas en fachadas, como consecuencia de la unión entre una estructura flexible y una envolvente de componentes más rígidos como son las fábricas de ladrillo; malos olores por falta de ventilación de las instalaciones de saneamiento y deterioro de los componentes de la instalación eléctrica y el cableado, llegando en último extremo a producir incendios. “Otros procesos patológicos destacados derivados de una producción acelerada en este periodo son la aluminosis de los elementos prefabricados de los forjados de hormigón armado y las humedades debidas a las filtraciones de agua a través de las grietas”, señala Mármol.
Entre 1980 y 1992 se produce el segundo crecimiento inmobiliario, periodo al que pertenece el 16% de las viviendas. Tras la crisis del petróleo se inicia un periodo de confianza culminado con la entrada de España en la Unión Europea en el año 1986. “Son edificios de menos de 50 años de antigüedad no siendo obligatoria la realización del IEE. No obstante, los edificios situados en la costa están expuestos a la acción del ambiente marino, lo que se ha traducido en un deterioro acelerado de la envolvente y elementos estructurales sin envolvente”, explica Antonio Mármol.
En 1998, tras la crisis económica, se inicia un período de crecimiento inmobiliario caracterizado por una fuerte subida de los precios de la vivienda y una producción desmesurada en el sector de la construcción al que corresponde el 17% de las viviendas españolas.
Grietas en la envolvente como consecuencia de movimientos estructurales, humedades por filtraciones en la envolvente y condensaciones interiores por falta de un aislamiento térmico adecuado, son algunos de los problemas que se suelen encontrar en los edificios de esta época.
Burbuja inmobiliaria y hundimiento del sector.
Con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 y el hundimiento del sector de la construcción se inicia un periodo caracterizado por políticas de fomento de la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética. A este período pertenecen el 12% de las viviendas construidas.
“Aunque actualmente existe una normativa muy completa en materia de edificación, las viviendas modernas no están exentas de sufrir las mismas lesiones y daños que presentan los edificios más antiguos, fundamentalmente por errores en el proyecto y/o su posterior ejecución”, apunta Antonio Mármol. Una elección inadecuada de materiales o una puesta en obra del hormigón incorrecta podrán generar a medio y largo plazo lesiones en los edificios.
Tras el Análisis del Estado de los Edificios en España, el informe elaborado por Mutua de Propietarios y el COAATIEMU detalla qué inspecciones de mantenimiento son obligatorias en base a la legislación vigente, y cuáles son aconsejable realizar para prevenir y mejorar la vida del edificio. Así mismo, explica qué profesionales cualificados existen y que nuevas herramientas tecnológicas se han desarrollado para ayudar a gestionar adecuadamente todas estas actuaciones. Finalmente, a través de unas Fichas de Mantenimiento, las comunidades de propietarios tienen a su disposición una guía sencilla para conocer las actuaciones que se deben realizar sobre los principales elementos que componen el edificio.
