Supongamos que el valor de vuestro edificio alcanza un valor de 1.000.000 de euros. Ahora imaginaos que, desgraciadamente, se produce un incendio en el inmueble que, afortunadamente, está asegurado. No obstante, figura asegurado por 800.000 euros. En este caso se produce un desajuste conocido como “infraseguro”, que consiste en que la suma asegurada es inferior al valor que tienen los bienes en el momento de producirse el siniestro.
Este desajuste puede provocar que se aplique la regla proporcional, indemnizando el daño causado en la misma proporción en la que se cubre el interés asegurado. Por lo que la indemnización sería inferior al valor de los daños producidos.
En el caso que comentábamos, el siniestro se indemnizaría por el importe equivalente al 80% de los daños que se hubieran producido. Por ejemplo, si se hubiera producido un siniestro con daños por valor de 100.000 euros, se indemnizaría por importe de 80.000 euros, y si el siniestro hubiera sido total, se indemnizaría por el capital asegurado, en este caso 800.000 euros.
Para evitar el infraseguro, es preciso que conozcamos la forma de aseguramiento que establece nuestra póliza de seguro, dado que varían entre las compañías y también en función de las coberturas. Así, tenemos que tener en cuenta los siguientes puntos:
- La forma de aseguramiento a valor total es la más usual e implica que la suma asegurada coincida con el valor del interés asegurado (valor completo del edificio). Puede ser que la póliza establezca un margen de tolerancia para la no aplicación de la regla proporcional, ya sea en porcentaje al interés asegurado o un importe máximo determinado, requiriendo en estos casos que esté en vigor la revalorización automática de capitales.
- Dentro del seguro a valor total nos encontramos con dos modalidades habituales; el valor a nuevo, que es el valor de adquisición en estado de nuevo que tengan los bienes en el mercado en el momento que se produce el siniestro, y el valor real, que corresponde a su valor a nuevo menos la depreciación por uso, estado de conservación y antigüedad. Por lo que, si el seguro es a valor a nuevo, deberá prestarse especial atención a que la suma asegurada se actualice para que coincida con el interés asegurado, evitando el infraseguro.
- En el mercado del seguro de comunidades es frecuente encontrarnos pólizas que indemnizan a valor a nuevo pero estableciendo un límite. De esta forma, cuando la diferencia entre el valor a nuevo y el valor real supera un porcentaje (por ejemplo el 40%), el exceso de dicho porcentaje no es indemnizable.
- La forma de aseguramiento a valor parcial, es poco habitual en el seguro de comunidades y consiste en asegurar una capital inferior al valor total del bien. Se utiliza cuando es imposible la ocurrencia de un siniestro que afecte a la totalidad del mismo. En caso de siniestro se aplicará la regla proporcional cuando el valor del bien exceda del valor total declarado por el asegurado en la póliza.
- Cuando se asegura a primer riesgo, se garantiza una cantidad determinada hasta la cual queda cubierto el riesgo, con independencia del valor total, sin que sea de aplicación la regla proporcional.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, es preciso realizar una valoración adecuada para determinar correctamente el capital a asegurar, que deberá corresponder con el precio de la edificación, sin incluir el valor del solar. Para ayudar en esta valoración, en muchos casos, la entidad aseguradora realiza en el momento de contratar la póliza, una peritación. Es habitual también, que en los tarificadores on-line, se aproxime la valoración en función de los parámetros introducidos; metros cuadrados, tipología y la calidad constructiva del inmueble.
Con el paso del tiempo las sumas aseguradas deben actualizarse, ya sea mediante comunicación puntual por parte del asegurado o, si lo establece la póliza, a través de la revalorización automática de capitales en cada vencimiento anual. En este último caso, puede suceder que la actualización automática no sea suficiente, por lo que es conveniente también su revisión periódica.
En definitiva, asegurar el edificio por un capital inferior a su valor, si bien inicialmente podría parecer un ahorro de costes, en caso de siniestro podría implicar un perjuicio económico muy superior. Aprender a valorar correctamente los bienes y conocer cómo se aseguran, puede evitarnos mayores disgustos e inconvenientes en caso de siniestro.
Fdo: Mª Carmen Ceña. Responsable Técnica de Mutua de Propietarios
