En los últimos años, el auge de las plataformas de alquiler turístico como Airbnb y Booking ha generado un impacto significativo en las comunidades de propietarios. Estos cambios han traído consigo tanto beneficios como desafíos, especialmente en términos de convivencia, uso de instalaciones comunes y seguridad.
Ante esta realidad, a menudo surge una pregunta entre los vecinos: ¿pueden las comunidades de propietarios restringir la existencia de este tipo de alojamientos turísticos en el edificio?
Desde Grupo Mutua Propietarios te traemos lo imprescindible que debes conocer como propietario de una vivienda en una comunidad de vecinos.
Tipos de alojamientos de uso turístico
Para entender bien qué puede hacer y que no puede hacer una comunidad de propietarios respecto a los alojamientos turísticos, conviene diferenciar primero los tipos de alojamientos turísticos.
Alojamiento o apartamento turístico (AT):
Estos establecimientos no son viviendas, si no que son inmuebles, usualmente gestionados en su totalidad por empresas, dedicadas exclusivamente el alquiler vacacional. Deben cumplir diferentes requisitos, como su identificación con la placa AT, e indicar la categoría (de 1 a 4 llaves), estar amueblados y equipados, entre otras. Estos inmuebles tienen por tanto un uso comercial y no residencial. Son más similares a un hotel que a una vivienda.
Viviendas de uso turístico (VUT):
Las viviendas de uso turístico son viviendas cuyo propietario o arrendatario cede, temporalmente, directa o indirectamente, a cambio de una contraprestación económica. Es decir, un inmueble de una persona particular que decide alquilarlo de manera temporal e intermitente, generalmente a través de internet. Su uso no es estrictamente comercial y los propietarios también pueden decidir vivir allí mientras no los alquilan.
En este caso, al ser viviendas sí deben ceñirse a los estatutos de la comunidad de propietarios en los que están ubicados, así como a la regulación municipal de usos de la vivienda de la localidad en la que se encuentren.
La normativa actual
En España, la regulación de los alquileres turísticos puede variar según la Comunidad Autónoma y son los ayuntamientos españoles los encargados de regular la presencia de pisos turísticos en pueblos y ciudades, pudiendo implementar normativas o leyes que limiten o regulen la existencia de viviendas de uso turístico en los municipios o parte de ellos. Además, por lo general es obligatorio obtener una licencia.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por otro lado, es la normativa que rige las comunidades de propietarios. Esta ley, gracias a la reforma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda, permite a las comunidades de vecinos introducirlimitaciones y condiciones al uso de viviendas para alquiler turístico que quieran establecerse en el edificio.
Procedimiento para implementar restricciones
Para que una comunidad de propietarios pueda restringir las viviendas de uso turístico o alquiler vacacional en el edificio, esto debe estar incluido en los Estatutos de la Comunidad. Si no lo está, ha de seguirse un proceso formal que incluye varios pasos:
- Convocar una Junta de Propietarios: Es fundamental convocar una Junta de Propietarios con el tema de los alquileres turísticos en el orden del día para abordar el tema.
- Debate y votación: En la Junta, los propietarios deben discutir las posibles restricciones y proceder a la votación. La aprobación de las restricciones requeriría una mayoría de tres quintas partes.
- Redacción y registro del acuerdo: Si se aprueban las restricciones, el acuerdo debe redactarse claramente y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga validez legal frente a terceros.
Ha de tenerse en cuenta no obstante que la restricción no puede tener efectos retroactivos; es decir, si ya existía en funcionamiento algún alojamiento de este tipo de en el edificio, la Comunidad de propietarios no podrá aplicar la restricción.
