Toda inversión conlleva un riesgo, y el dueño de un piso de alquiler, como poseedor de un capital que ha invertido en un inmueble, no es una excepción ni mucho menos. Dichos riesgos afrontados por la figura del arrendador pueden resumirse en cuatro puntos:
- El tiempo sin inquilino, entre la salida de uno y la entrada del siguiente. Hay que pensar que cada mes sin inquilino representa un 8,3% menos de ingresos. ¿Se imaginan lo que representaría para cualquier empresa del IBEX perder un 8,3% de ventas?
- Una vez que el inquilino está instalado, el riesgo principal es el de impago, con la consecuente pérdida de ingresos mensuales hasta que el propietario vuelva a tener la total disponibilidad de su inmueble.
- El riesgo de una posible actuación vandálica del inquilino reclamado, con sus costes asociados.
- Los costes de la acción jurídica de la reclamación contra un posible moroso.
Ante estos riesgos, la industria del seguro ha desarrollado un producto que reduce o incluso elimina esta incertidumbre para el inversor: se trata del Seguro de Protección de Pagos de Alquiler. Este seguro, en caso de morosidad por parte del inquilino, cubre:
- 6, 9 o 12 meses de rentas de alquiler (depende de la modalidad contratada).
- Los costes de reparación de los actos vandálicos que el inquilino moroso reclamado pudiera provocar.
- Los costes de la defensa jurídica de la reclamación.
Estas son las coberturas puras que ofrece el seguro pero, analizándolo a través del microscopio, los investigadores han descubierto unos efectos con un valor adicional a tener muy en cuenta.
Fíjense: tradicionalmente una operación de alquiler entre un propietario y un inquilino se cierra con unas condiciones que le dan al propietario una cierta seguridad sobre la solvencia del inquilino. Estas condiciones son el adelanto en depósito por parte del inquilino de unas mensualidades en forma de fianzas y depósitos, o de fianzas más aval bancario. Es decir, tradicionalmente la carga de la garantía de la solvencia recaía sobre el inquilino.
Esto enlaza directamente con el riesgo que apuntábamos en el primer párrafo del artículo: si el inquilino no tiene una disponibilidad alta de liquidez no va a poder ofrecer ese depósito de tres o cuatro mensualidades, más la de pago del primer mes de alquiler para entrar a vivir. Este escenario es habitual ya que, según el Instituto para la Protección Familiar sólo el 32% de las familias en España declaran poder ahorrar algo a final de mes.
¿Qué aporta el seguro en referencia a este contratiempo? Quien acarrea con la carga de la solvencia de la operación, cambia. Al disponer del Seguro de Protección de Pagos, el propietario contrata la tranquilidad que supone saber que no tendrá problemas de morosidad, con lo cual no necesitará exigir ningún depósito, abriéndose así su abanico de potenciales inquilinos elegibles. Dado que el coste del seguro ronda el 4% de la renta anual (menos de medio mes de alquiler), sólo con reducir en 2 semanas el periodo en el que el inmueble esté vacío, ya gana dinero y seguridad ¿Es o no es un efecto claramente beneficioso?
Pero aún hay más. Los investigadores que han analizado el producto han descubierto otra ventaja muy importante: el servicio de estudios de Bolsas y Mercados (BME), publicó recientemente un informe en el que comparaba la rentabilidad de una cartera de renta variable con una de renta fija de bonos soberanos entre el periodo 1980 y 2010. Ciertamente, entre estas fechas, se pueden sacar muchos sub-periodos de 5 años, y analizando la rentabilidad de las dos carteras en cada uno de ellos, se consigue una secuencia de rentabilidades de 5 años de ambos tipos de inversión.
La conclusión fue que la rentabilidad mediana de la cartera de renta variable en periodos de 5 años ha sido del 16,94%, mientras que la de la cartera de renta fija gubernamental en los mismos periodos fue del 13,12%. Es decir, que los mercados eficientes consideran que eliminar el riesgo de una inversión financiera debe pagarse con el 22,6% de su rentabilidad esperada, ¡pero eliminar el riesgo de la inversión de alquiler del propietario sólo le cuesta el 4%! Financieramente hablando, el seguro de alquiler es una excelente decisión.
Ya hemos visto las partes componentes de la propuesta de valor del seguro de protección de pagos de alquiler: son muy claras y sencillas. Probablemente por ello sea un seguro con un importante ritmo de crecimiento año tras año.
Si son ustedes propietarios o mediadores de seguros y están interesados en profundizar más en las características del producto, pueden consultar nuestros seguros de impago de alquiler.
Fdo: César Crespo. Subdirector General de Negocio de Mutua de Propietarios
