Las zonas comunes de una comunidad de propietarios (patios, jardines, azoteas, piscinas, portales), son espacios pensados y desarrollados para el disfrute colectivo. Por ello, en muchas ocasiones surge la duda de si pueden organizarse celebraciones o fiestas, y en caso afirmativo, en qué condiciones.
Conocer la normativa es esencial para evitar conflictos vecinales, proteger la convivencia y garantizar la seguridad jurídica de la comunidad. Por ello, desde Grupo Mutua de Propietarios os traemos este artículo en el que explicamos qué dice la ley, qué puede regular la comunidad en sus estatutos internos, y cuáles son las responsabilidades que han de asumir los propietarios al hacer uso de estos espacios.
1. ¿Permite la Ley de Propiedad Horizontal celebrar fiestas en zonas comunes?
A pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no prohíbe rotundamente la celebración de eventos en las zonas comunes de una comunidad de propietarios, sí establece principios básicos que explican ciertas normas sobre el uso de estos espacios:
Uso adecuado de los elementos comunes
El artículo 7.2 de la LPH señala que ningún propietario puede desarrollar en su vivienda o en zonas comunes actividades que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Esto significa que las celebraciones serán admisibles cuando:
- No perturben gravemente la convivencia.
- No generen ruidos excesivos.
- No supongan un riesgo para las instalaciones.
- No impliquen usos contrarios al destino del elemento común.
Respeto al destino natural de cada espacio
La Ley de Propiedad Horizontal establece una diferenciación entre las zonas comunes de uso general (portales, escaleras o entradas) y las destinadas al ocio (áreas de recreo, jardines, salas sociales…). En este sentido, dentro de una comunidad se puede considerar inapropiado el uso del portal para una celebración, pero se permite la utilización de las salas o terrazas comunes para realizar fiestas, siempre que se cumplan las normas internas.
2. Estatutos de la comunidad: la clave para saber qué está permitido
Los estatutos de la comunidad suelen ser el reglamento al que se acogen los propietarios para tratar los temas del uso de las zonas comunes, ya que en ellos se contemplan aspectos como:
- Si se permite o no el uso privado temporal de ciertas zonas comunes.
- El aforo máximo permitido de determinados espacios.
- Los horarios en los que se pueden realizar actividades.
- La necesidad de solicitar una autorización previa al presidente o a la administración.
- El importe de una fianza para cubrir posibles desperfectos.
- Las reglas de limpieza y recogida tras la celebración.
Cuando los estatutos de una comunidad están registrados ante un notario, el cumplimiento de las normas que recoge es obligatorio para todos los propietarios, incluidos los inquilinos.
3. ¿Qué ocurre si los estatutos no dicen nada?
Cuando los estatutos no especifican nada acerca del uso de las zonas comunes para realizar celebraciones privadas, la comunidad ha de basarse en los principios de la Ley de Propiedad Horizontal y en las ordenanzas municipales sobre ruido y convivencia.
Ante la ausencia de normativa interna: No se puede impedir de forma arbitraria el uso razonable de las zonas comunes, no se puede permitir un uso que suponga un perjuicio al resto de vecinos y las decisiones deben tomarse en la junta de propietarios si se quiere establecer una norma nueva.
Cuando surge un conflicto, el presidente o los vecinos pueden solicitar al infractor que cese la actividad y, si no lo hace, acudir a la vía judicial.
4. Ordenanzas municipales: el límite del ruido y los horarios
La mayoría de los ayuntamientos establecen límites claros en relación a los niveles de ruido y a los horarios de actividades recreativas. Estas normativas se aplican tanto a propiedades privadas como a zonas comunes y normalmente establecen:
- Que las horas nocturnas suelen abarcar desde las 22:00 o 23:00 h hasta las 7:00 u 8:00 h.
- Se fijan decibelios máximos permitidos, sobre todo en espacios residenciales.
- Se especifica que cualquier actividad que perturbe el descanso puede ser denunciada.
Es importante señalar que, incluso si los estatutos permiten celebrar fiestas, éstas nunca pueden contradecir a la normativa municipal.
5. ¿Puede la comunidad sancionar a quienes incumplen las normas?
Sí, la LPH permite que la comunidad adopte las siguientes medidas frente a las actividades molestas o prohibidas:
1. Requerimiento formal
El presidente comunica por escrito al propietario o inquilino el cese inmediato de la actividad.
2. Acción judicial
Si tras la petición formal la conducta persiste, la comunidad puede iniciar una acción de cesación, solicitando ante un juez:
- La prohibición de realizar la actividad.
- Indemnización por daños y perjuicios.
- Imposición de medidas cautelares.
- En casos graves, incluso puede imponerse la prohibición del uso de la vivienda por un tiempo determinado.
6. Responsabilidad por daños y seguridad en celebraciones
Cuando se lleva a cabo una celebración en zonas comunes, ha de considerarse la responsabilidad por:
Daños materiales
Cualquier desperfecto causado durante una celebración tendrá que ser abonado por quien organiza la actividad. Muchas comunidades exigen a propietarios o inquilinos una fianza previa para cubrir estos riesgos.
Accidentes o lesiones
Si un invitado sufre un daño, pueden llegar a reclamar a la comunidad o al organizador si existen elementos defectuosos o una negligencia, por ello es fundamental:
- Mantener las zonas comunes en buen estado.
- Utilizarlas conforme a su destinación.
- Evitar actividades potencialmente peligrosas.
Seguro de la comunidad
La póliza de la comunidad puede cubrir ciertos daños, pero no aquellos que deriven de usos inadecuados o no autorizados.
7. Buenas prácticas para evitar conflictos
Para fomentar la convivencia y evitar los conflictos, además de cumplir con la ley y las normas internas, se recomienda seguir los siguientes consejos:
- Avisar a los vecinos cuando se vaya a celebrar un evento.
- Respetar los horarios de descanso.
- Controlar el volumen de la música y el número de asistentes.
- Mantener la limpieza y el orden después de la celebración.
- Evitar conductas incívicas en accesos o zonas de tránsito.
- Solicitar por escrito la autorización cuando la comunidad lo exija.
8. ¿Es recomendable regular las celebraciones en zonas comunes?
Sí, es totalmente recomendable y cada vez más comunidades lo hacen, ya que contar con un reglamento claro permite:
- Evitar interpretaciones ambiguas.
- Garantizar el uso adecuado de los espacios.
- Repartir responsabilidades.
- Proteger la convivencia y el descanso.
- Facilitar la toma de decisiones por parte del presidente o la administración.
Conclusión
Realizar celebraciones en zonas comunes está permitido siempre que se ajusten a la Ley de Propiedad Horizontal, a los estatutos de las comunidades y a las ordenanzas municipales. Es importante disponer de una normativa interna clara y actualizada, porque ayuda a prevenir los conflictos y garantiza a todos los propietarios el disfrute de las zonas comunes con tranquilidad y respeto mutuo.
Para que los eventos en zonas comunes funcionen correctamente es fundamental hacer un uso responsable de los espacios, respetar a los vecinos y garantizar la seguridad.
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