1. El III Barómetro de la Vivienda de Grupo Mutua Propietarios refleja un aumento significativo de la preocupación ciudadana por el acceso a la vivienda y el impacto de las nuevas regulaciones en el sector inmobiliario. ¿Cómo están influyendo estas preocupaciones en el comportamiento de los propietarios y en la gestión diaria de las comunidades?
En mi opinión esta preocupación se ciñe más al ámbito personal, y su reflejo en la sociedad viene marcado más por los movimientos en la propiedad: puesto que hay una gran demanda de vivienda para uso (tanto propiedad como alquiler), ha aumentado muchísimo la compra-venta en viviendas que no se estaban utilizando, con el fin de ponerlas en el mercado de alquiler. Podríamos hablar de una “desamortización” con una consecuencia nefasta: al haber tanta demanda para comprar viviendas a las que no se daba uso, hay un desmesurado incremento de los precios; y a la vez, puesto que se ha invertido una gran cantidad en la compra y reforma de dichas viviendas, los alquileres son muy elevados para amortizar cuanto antes la inversión.
La consecuencia subsiguiente son las “comunidades de dos velocidades”, donde conviven los propietarios, generalmente de avanzada edad, en su vivienda habitual, junto con inversores, jóvenes, muchas veces de otras ciudades, que buscan rentabilidad en la vivienda que han comprado.
2. En 2026 España debe haber traspuesto la nueva Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), que fija mínimos de eficiencia para los edificios de viviendas en los próximos años. ¿Cómo crees que impactará esta obligación en el día a día de las comunidades de propietarios y en el trabajo de los administradores de fincas?
En 2026 España debe haber traspuesto la nueva Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), que fija mínimos de eficiencia para los edificios de viviendas en los próximos años. ¿Cómo crees que impactará esta obligación en el día a día de las comunidades de propietarios y en el trabajo de los administradores de fincas? Lógicamente va a impactar en la necesaria inversión en eficiencia energética en las fincas. Nuevamente nos encontramos con el problema de las dos velocidades: los propietarios de viviendas con recursos limitados frente a los propietarios de viviendas “inversionistas” que quieren poner las viviendas al día para seguir rentabilizando.
En este sentido tendría que buscarse una forma de subvencionar estas actuaciones que tenga en cuenta la realidad: no es efectivo un sistema como el actual donde (además de los pesados requisitos burocráticos) los propietarios tienen que adelantar el dinero de la inversión y “ya si eso” se resolverá el expediente y se devolverá la cantidad que se estime oportuna. Entiendo que lo efectivo sería que se presentara el expediente de intervención con solicitud de subvención y que fuera la Administración quien asumiera los costes (el importe subvencionable). Muchas subvenciones no llegan a quienes realmente lo necesitan porque no pueden aportar el dinero y esperar a que se lo devuelvan. El sistema de que se facilite una financiación por parte de una entidad privada es igualmente perverso.
Para los administradores se traduce, como casi todo, en una mayor carga de trabajo.
3. Las inundaciones, olas de calor y tormentas severas son cada vez más frecuentes y están aumentando los daños en edificios residenciales en toda España. ¿Crees que las comunidades de propietarios están realmente concienciadas para invertir en prevención, mantenimiento estructural y adaptación climática, o siguen actuando solo de forma reactiva tras los siniestros? ¿Qué frenos observas en la toma de decisiones?
A las comunidades les cuesta, generalmente, dar el paso antes de que suceda el siniestro. No obstante, con las últimas grandes catástrofes, parece que empieza a calar la prevención.
El freno es siempre el mismo: poner el dinero. Esto unido a la poca conciencia de que lo común no es que no sea de nadie, es que es de todos, hace que los propietarios inviertan en su bien privativo, olvidando el bien común.
4. La llegada de nuevos propietarios jóvenes a muchas comunidades está cambiando las expectativas sobre la gestión de los edificios de viviendas, con mayor interés por la sostenibilidad, la transparencia económica y una gestión más ágil. ¿Notas una mayor exigencia por parte de estos nuevos perfiles de propietarios en sostenibilidad, claridad en las cuentas y rapidez de gestión? ¿Crees que el sector de la administración de fincas se está adaptando al ritmo que estas nuevas demandas requieren?
Los administradores estamos viviendo un momento de mucho cambio en la manera de gestionar. Parece que se nos exige trabajar con la última tecnología (hablo de la IA, de la automatización de procesos…), pero esto es la exigencia cuando los propietarios hablan con carácter general, es decir “mi administrador utiliza todo esto y gestiona con mucha rapidez y perfectamente” es lo que se busca en la teoría. En la práctica, el propietario sigue buscando el lado humano, que no se le generalice en su trato, quiere sentirse como único.
Esto, junto a la mala utilización de las herramientas (me refiero a dar como bueno todo lo que nos dice la IA sin contrastar la información y aplicarla al caso concreto), hace que se vuelva a pedir el trato tradicional del administrador. Nos lo ponen realmente difícil, y luchamos cada día para dar los dos servicios.
