Administración de Fincas
¿Cómo les impacta la aparición de grandes organizaciones que están concentrando el negocio de la Administración de Fincas?
Empresas que están comprando múltiples administraciones de fincas de toda España. En la modificación del artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal se incluyó el apartado del precepto en cuestión que cito:
(..) “También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.
El impacto de estas grandes organizaciones, pasa por la absorción de pequeños administraciones mediante la política de compra de carteras de los administradores convencionales por estas sociedades ¿Es legal? Sin duda. ¿Responde a las necesidades de los propietarios? Pues depende. He tenido petición de presupuestos de administración de comunidades gestionadas por corporaciones de gran tamaño, cuyos presidentes se quejan de una falta de atención de sus problemas. Todo sin olvidar que una concentración del negocio de administración de fincas en pocos oferentes, crea una situación de oligopolio al expulsar del mercado al pequeño administrador y es contrario al espíritu de una economía de mercado abierta. Dejemos que sean los propietarios los que decidan en quién les resulta el administrador más conveniente para su inmueble.
¿Cómo se adaptarán a las nuevas exigencias de los jóvenes propietarios dentro de las fincas que administran?
Uno de los grandes problemas – impensable hace años – es la falta material de tiempo y la necesidad de resolver los problemas prácticos del día a día de una comunidad con la mayor rapidez. Esto sólo se logra mediante lo que llamo una modernización práctica de los procesos de gestión y tramitación de incidencias (los problemas de la vida diaria: no funciona el ascensor, no abre la puerta del garaje, etc..) son casi más esenciales que la rendición de cuentas que cualquier programa de gestión puede confeccionar. Es obvio, que la videoconferencia se acabará imponiendo junto al correo electrónico y comunicaciones de WhatsApp frente a la atención presencial. Pero no debemos olvidar que una comunidad de propietarios no debe olvidar el contacto presencial en la solución de los conflictos.
¿Qué novedades y tendencias en el sector de la administración de fincas deberemos tener en cuenta de cara al presente año?
Sin duda alguna, la digitalización es un hecho incuestionable en la administración de fincas, unido al uso de energías limpias como la instalación de placas fotovoltaicas y su régimen de mayorías para la adopción de acuerdos. El problema de la ocupación – a falta de una legislación que realmente defienda al propietario- crea ya y creará este año, graves tensiones en las comunidades de propietarios afectadas. Una concienciación sobre la importancia de la eficiencia energética y una claridad en los fondos europeos que puedan recibir las comunidades, es otro de los retos más inmediatos.
Sector inmobiliario
La nueva Ley de la Vivienda de 2023 propone importantes novedades como límites en la actualización anual del alquiler la regulación del precio en áreas tensionadas o la nueva definición para grandes tenedores. ¿Cómo veis estas medidas desde la óptica del propietario?
Es una locura. La experiencia en otros países demuestra que cualquier medida legal que tiende a la limitación en el régimen de alquiler que no sea la fijación de precios conforme al IPC, constituye de hecho, una intervención del ejecutivo en el libre mercado. Las llamadas zonas tensionadas y la regulación del precio, es más de lo mismo. La vivienda es –como dicen los economistas- un bien de demanda rígida y en consecuencia, cuanto mayor sea la demanda del bien, si no se ofrece seguridad jurídica al propietario, sacará su vivienda del mercado, creando un problema mayor al incrementarse los precios de los pisos en alquiler que queden disponibles. Una Ley de Vivienda que no coordine con las administraciones una mayor disponibilidad de suelo público y una construcción que dé respuesta al problema del alquiler, estará condenada al fracaso. La definición de grandes tenedores en España, es sólo una mala broma que debemos entender que es uno de los mayores errores en política de vivienda a largo plazo, porque condiciona la solución real de los problemas a criterios estrictamente ideológicos del legislador.
Ante esta situación, muchos propietarios están decidiendo abandonar el mercado del alquiler para vender sus activos inmobiliarios ¿crees que será una tendencia que seguirá creciendo a futuro?
Por desgracia, sí. Salvo que medie un gran pacto sobre una nueva LAU que garantice los derechos de todos, la tendencia será un abandono creciente de propietarios de inmuebles ante una clara inseguridad jurídica.
¿Qué medidas consideras que podrían favorecer un aumento del número de viviendas en alquiler?
Mayor oferta de suelo público y creación de un parque de viviendas destinadas al régimen arrendaticio son las primeras medidas que el legislador debe contemplar. Me repito al decir que cualquier política de promoción de vivienda de alquiler debe garantizar la seguridad jurídica de todos los que intervienen en el proceso.
¿Cómo está la situación de las hipotecas a raíz del panorama actual y cómo crees que afecta al mercado laboral?
El incremento de los tipos de interés por el BCE para controlar la inflación, ha supuesto un inevitable encarecimiento de las hipotecas que hasta no hace pocos años estaban a un tipo cero. El mercado laboral se resentirá al encarecer los costes de financiación a las empresas que deberán elegir entre mantener la empresa o reducir costes laborales. El efecto para la pequeña empresa (no las grandes) y que son más del 80% del total de las empresas en España, no augura nada bueno en cuanto al estímulo a la contratación de mano de obra.
