Administración de Fincas
¿Cómo les impacta la aparición de grandes organizaciones que están concentrando el negocio de la Administración de Fincas? Empresas que están comprando múltiples administraciones de fincas de toda España.
La irrupción en la administración de fincas de grandes grupos, respaldados en muchos casos por fondos de inversión, ha acelerado la tendencia general de concentración del mercado. La forma de trabajar mayoritariamente de estos grupos, donde se recibe retribución de prácticamente cada euro que mueve una comunidad de propietarios, tensiona los honorarios de administración a la baja y genera recursos (más allá de las economías de escala por volumen) con los que pueden comprar más carteras de comunidades y ofrecer un precio superior por ellas.
Estos grupos no participan en el mercado con las mismas reglas que el resto de los operadores (los despachos tradicionales que basan sus ingresos en sus honorarios profesionales y sólo en un pequeño porcentaje de ingresos atípicos). Y por tanto, suponen una amenaza a la profesión, que se enfrenta al desafío de dotar de herramientas al despacho independiente para competir, estas herramientas, tanto formativas como de gestión, deber darle el conocimiento para saber gestionar los despachos con un enfoque empresarial y la capacidad de generar recursos para asegurar una rentabilidad que le permita sobrevivir dignamente en el mercado.
¿Cómo se adaptarán a las nuevas exigencias de los jóvenes propietarios dentro de las fincas que administran?
Los procesos de digitalización y la externalización de servicios son claves en los despachos pequeños, para atender las exigencias del propietario actual. Nuestros nuevos clientes quieren inmediatez en la resolución de incidencias, transparencia en la información de gestión y financiera, proactividad y seguridad jurídica en la actuación del administrador y todo ello en un entorno de servicio 24/7. Sólo la implementación de las nuevas tecnologías en los despachos, puede afrontar estos desafíos, y la posibilidad de que el despacho pequeño pueda externalizar los servicios que no puede afrontar de forma directa.
¿Qué novedades y tendencias en el sector de la administración de fincas deberemos tener en cuenta de cara al presente año?
Como novedad, habrá que prestar atención al uso de la inteligencia artificial en nuestro sector. Pronto se producirán modificaciones legislativas que permitirán de nuevo las consultas y la celebración de reuniones de forma telemática, con lo que volverá a recuperar protagonismo los sistemas diseñados para garantizar estas operaciones de forma segura.
Estoy convencido que nuestra profesión deberá hacer un esfuerzo por volver a recuperar el protagonismo en determinados sectores como el inmobiliario, la administración de edificios de oficinas, centros comerciales y fincas rústicas.
Sector inmobiliario
La nueva Ley de la Vivienda de 2023 propone importantes novedades como límites en la actualización anual del alquiler la regulación del precio en áreas tensionadas o la nueva definición para grandes tenedores. ¿Cómo veis estas medidas desde la óptica del propietario?
Creo que pueden provocar un efecto perverso sobre el mercado del alquiler, tal vez, incluso el contrario de lo que pretenden dichas medidas. Probablemente implicará una disminución de la oferta de viviendas en alquiler, así como una mayor dificultad de acceso a la vivienda para determinados inquilinos, especialmente vulnerables. Todo ello en un entorno de falta de seguridad jurídica para el propietario, que se ve obligado a afrontar con su patrimonio, la necesidad del Estado de dar cumplimiento al derecho a la vivienda de los ciudadanos.
Ante esta situación, muchos propietarios están decidiendo abandonar el mercado del alquiler para vender sus activos inmobiliarios ¿crees que será una tendencia que seguirá creciendo a futuro?
Desgraciadamente sí, y tal vez se opten por otras soluciones de alquiler (si las condiciones del inmueble lo permiten), tales como la vivienda turística. Es probable que, si se sigue alquilando, se suplemente en el precio del alquiler, el riesgo que se asume en dicha operación, lo que traerá consigo que le precio del alquiler aumente y no disminuya.
¿Qué medidas consideras que podrían favorecer un aumento del número de viviendas en alquiler?
Dotar de mayor seguridad jurídica al propietario, rapidez en la resolución de conflictos y en los procesos de desahucio. Muchas viviendas se incorporarán al mercado del alquiler si los propietarios tienen garantías de que sus inquilinos cumplen las obligaciones del contrato, y en caso contrario, pueden recuperar su vivienda rápidamente.
¿Cómo está la situación de las hipotecas a raíz del panorama actual y cómo crees que afecta al mercado laboral?
La inflación no parece a corto plazo que pueda ser resuelta, aunque se reducen lentamente. Seguimos en un entorno económico internacional de incertidumbre, con expectativas de crecimiento de precios en España, en torno al 5% en 2023 y al 3% en 2024. Por lo que el precio de las hipotecas debería ir bajando de nuevo, pero de forma muy suave. La pulsión de la subida de tipos en 2022 y 2023 probablemente afectará al mercado laboral a través de un incremento de costes por la subida de los salarios. Los trabajadores se enfrentan con el hecho de la subida de precio generalizada, así como el incremento del tipo de interés de sus hipotecas, les hace perder mucho poder adquisitivo, así que en las negociaciones de convenios colectivos, así como en la negociación de condiciones individuales en los contratos de personal muy cualificado, se impondrá una subida de salarios, que tendremos que tener en consideración ya que en nuestro sector se vende, principalmente, horas de trabajo, nuestras y de nuestros empleados.
